ลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แบบธุรกิจให้เช่า ระบบหุ้นบันผลรายเดือน (วิเคราะห์แบบหุ้นไทย)

 

ลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แบบธุรกิจให้เช่า ระบบหุ้นบันผลรายเดือน ดีอย่างไร มีมุมมองอย่างไร

เล่าให้ฟังนิดหนึงว่า ทำไมสนใจลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน เมื่อปีก่อนอยู่ในฐานะผู้ถือหุ้น 30% ของร้านอาหารไทยแห่งหนึ่ง 1 ใน 3 คน ซึ่งเริ่มสร้างมาด้วยฝีมือตัวเอง ชื่อร้านก็ออกมาจากหัวสมองผม ได้เริ่มทำ ดูสัญญาการเช่า เทคโอเวอร์ร้านอาหาร จึงมีโอกาสได้เรียนรู้ถึงระบบสัญญาการเช่าที่ในแคนาดาด้วย ว่า เป็นอย่างไร ทำกันอย่างไร  สุดท้ายก็ได้ขายให้คนที่เหมาะสมไป เพื่อเตรียมตัวกลับเมืองไทย

การทำสัญญาเช่า (Contract) โดยทั่วไป เจ้าของ (Landlord) จะร่างสัญญาให้ผู้เช่า โดยมีทนายเป็นผู้ดำเนินการร่วมด้วยตามกฏหมาย ระยะสัญญา ยาว 5 ปี ในการต่อสัญญา ซึ่งในการเทคโอเวอร์ร้านอาหาร ถ้าสัญญาเดิม ยังไม่ครบวาระที่กำหนด ผู้เช่าเดิมต้องสับเปลี่ยน ผู้เช่าใหม่ ก่อนจนครบสัญญาเดิม ก่อนที่จะทำสัญญาใหม่ และโดยปกติค่าเช่ารายเดือน จะมีแต่การปรับเพิ่ม หรือ อาจมีการต่อรองในราคาค่าเช่าเดิม  จะเห็นว่า สัญญาผูกมัดผู้เช่า เอื้อไปทาง เจ้าของ ( Landloard) มากกว่า นั่นเองที่ เป็นเหตุผลที่ผมสนใจ ในการลงทุนระยะยาวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน

ในการเลือกลงทุน จะต้องหาข้อมูลเดียวกับหุ้นที่ละลงทุนว่า เป็นอย่างไร มีพื้นฐานดี หรือ ไม่อย่างไร ตามเว๊ปไซด์ของหุ้น หรือ ข้อมูลบริษัทกันก่อนคร่าวๆ  ดังนี้  บริษัทนี้ดูแลและจัดการระบบอสังหาิริมทรัพย์ 220 ที่ ใน 7 รัฐ ทั่วแคนาดา  เป็นพื้นที่ให้เช่า Small boxes ให้ธุรกิจเฉพาะ (Niche Market) และ ผู้เช่า Brand name  เข้าดูเว๊ปไซด์ บริษัทที่มาเช่า เป็นธุรกิจขนาดใหญ่ทั่วไป ทั่วแคนาดา จริง ตามภาพด้านบนเลย เช่น Tim Hortons, KFC, Shell, Shopper Drugs, Subway, Casey's (Grill&Bar), A&W, Rexall  เป็นต้น ซึ่ง ผมวิเคราะห์แล้วว่า ธุรกิจของผู้เช่า มีความจำเป็นในระบบพื้นฐานของพลเมืองแคนาดาเป็นอย่างมาก เนื่องด้วย ระบบสัญญาผูกมัดค่าเช่าที่ ยาวนาน 5 ปี เก็บยาวได้เลย สำหรับ กรณี กลยุทธ์ลงทุน หุ้นบันผลรายเดือน

จะมาแสดงให้ชมกัน จะ จะ ว่า แนวลงทุนหุ้นบันผลรายเดือนผม ทำอย่างไร  สิ่งที่ผมสนใจ คือ เงินบันผลรายเดือนมากกว่า 10% ต่อปี กับ จำนวนหุ้นที่จะได้มาครอบครอง ในการวิเคราะห์ ต้องดูข้อมูลทางพื้นฐาน และทางเทคนิคประกอบด้วยตามนโยบาย "วิเคราะ์์ห์พื้นฐานเป็นเกราะ วิเคราะห์ทางเทคนิค เป็นอาวุธ" ดังต่อไปนี้


วิเคราะห์พื้นฐาน

ข้อมูลพื้นฐาน ราคาสูงสุด $8 มี กำลังอยู่ในช่วงขาลง มีการจ่ายบันผลให้รายเดือน > 10% ต่อปี แต่ค่า EPS ติดลบ และ P/E ไม่มี ซึ่งต้องมาแคะ แงะ ในข้อมูล Financials ประกอบด้วย ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการตัดค่าเสื่อม (Depreciation) ด้วย ตามมาดูกัน  Financials : Income statement ด้วย (ยกตัวอย่างใช้ ชมก่อน ต้องไปดู Cash Flow , Balance sheet ประกอบด้วยนะครับ ว่าเป็นอย่างไร

จะเห็นว่า ธุรกิจมีรายได้ ( Revenue) เพิ่มขึ้นทุกปี 5 ปี ย้อนหลัง แสดงว่ามีการเติบโตมากขึ้น แต่ ทำไม EPS ติดลบ ก็เพราะทางบัญชีมรการตัดค่าเสื่อมเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี นั่นเอง  มาดูการวิเคราะห์ Research จากโบรคเกอร์ออนไลด์บ้าง แนะนำเป็นอย่างไร   เขาแนะนำให้ ถือ  (ดีกว่า แนะนำให้ขาย) ถ้ายังไม่มีหุ้น ผมว่า น่าจะซื้ออย่างไรก็ได้บันผลรายเดือนให้เราทุกเดือน  มาชม ข้อมูล Research กันหน่อยครับ ด้านล่าง

เป้าหมายสูงสุด ที่แนะนำไปทาง $8  ที่ราคา $7  ก็น่าสะสมหุ้นไว้อยู่อาจได้ Upside 12.5% ก็ไม่แย่มากนัก
ข้อมูลเบื้องต้นเหล่านี้ ถูกรวบรวมไว้ที่ เว๊ปไซด์ของตลาดหุ้นเดียว มีทั้ง Quote,Chart,New,Company, Financials, Price History, Research แน่นอนว่า เว๊ปตลาดหุ้น บ้านเรามีไม่ครบ ต้องหาเอง  แต่ ดีใจครับ มีเพื่อนนักลงทุนที่เขียน ฺBlog , Cway investment ทำโปรแกรมให้ ลองไปใช้กันดู ดีทีเดียว ตามลิงค์ http://cway-investment.blogspot.com/p/stock-bookmark-10.html 


จากนั้นมาดูแนวโน้มการเคลื่อนไหวของราคาทางกราฟเทคนิค เพื่อหาจุดเข้าซื้อ- ขาย

วิเคราะห์ทางเทคนิค

จะขีดเขียน ตามภาพให้เข้าใจ (ลงมือเองเลยนะ อีกวัน) การทะยอยเก็บหุ้นของผม ตามระยะ เพื่อเอาบันผล ที่สนใจคือจำนวนหุ้นที่ราคาถูก เราต้องการจำนวนหุ้น เพื่อเอาบันผลรายเดือน ครับ พร้อมทั้ง เข้าซื้อในจังหวะขาขึ้นเพื่อรับกำไร ผลต่างราคา ร่วมกับบันผล 2 เด้ง ไงละครับ ตามภาพด้านล่าง โดยใช้พื้นฐานทางเทคนิค เช่น การดู EMAs, MACD, ADX, ฺฺBB,Volume  เป็นต้น ประกอบ ตามที่เคยเขียนในบทความก่อนบ้างแล้ว

บทสรุป จะเห็นว่า การเข้าซื้อของผม มีการติดตามหุ้นที่สนใจอย่างใกล้ชิด หาจังหวะที่เหมาะสม ซื้อหุ้นในราคาถูก และ เข้าซื้อหุ้นในจังหวะขาขึ้นเพื่อรับบันผลและ กำไรเกนอีกด้วย  ดังนั้น การศึกษาหุ้นทั้งทางพื้นฐานและทางเทคนิคร่วมกัน จะมีประโยชน์ที่มากกว่า นั้น เอง  สำหรับ หลักการลงทุน เน้นหุ้นบันผล ถือ ในระยะกลาง ยาว เคลื่อนไหวทำกำไรไปตามคลื่นกราฟ นั่นเอง การลงทุนที่ดี ต้องมองว่า เราซื้อ เพื่ออะไร ขายเพื่ออะไร จะได้สบายใจ ติดตามหุ้นใกล้  อดทนรอคอย ขายทำกำไรบ้าง เื่พื่อให้ในการลงทุนหุ้นบันผลเพิ่ม หรือ ตัวอื่นต่อไป จะทำให้การลงทุนเราผลตอบแทนที่มากขึ้นตามลำดับ หวังว่า ตัวอย่างแบบนี้ คงจะมีประโยชน์กับผู้อ่าน Blog สามารถใช้ได้กับหุ้นไทยได้ด้วย ไม่ใช่เพียงแต่หุ้นนอกอย่างเดียว ก็อย่างที่บอกว่า เล่นหุ้นไทยได้ ก็เล่นหุ้นนอกได้ หลักการเหมือน ๆ กัน ไม่ได้ต่างอะไรกันมากมายเลยนะ  แต่ทุกครั้งที่เข้าซื้อ ผมจะรู้สึกดีใจ ภูมิใจ ในมุมมองฐานะ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างแดน ตกลงว่า ผมเป็น Valued Investor (VI) กับเขาสักคนเหรอปล่าวครับเนี่ย...